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回暖難續之下的“新庫存”隱憂 房源庫存走高

2019年06月27日 17:54    來源:閩南日報    點擊: 次    0 條評論

  據《第一財經》報道,2019年以來,房地產市場“一城一策”逐步落地,熱點城市被頻頻點名,為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今,當前房地產市場又發生了哪些變化?

  機構最新研究報告指出,今年一季度新房市場回暖,二手房市場底部向上,土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

  “當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨‘新庫存’問題。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示。

  許小樂稱,可預見的未來,宏觀經濟壓力下政策不能“緊”,房地產防風險下政策不能“松”,“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

  下半年市場的支撐點在于,重點城市二手房成交雖降,但需求仍在。貝殼找房交易數據顯示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未明顯下滑,且新增客房比近期呈現上升趨勢。

  “但這股力量不能支撐房價大幅向上。”貝殼研究院認為,認房認貸政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年大主題也是市場面常態。

  許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。

  實際上,一季度二手房市場季節性復蘇后便開始向下,多數城市二手房市場降溫,伴隨而來的是房源庫存的走高。

  在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

  此外,調控高壓下,部分地區新房庫存開始走高。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波今年5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

  更顯著的風險存在于三四線城市。2019年,三四線棚改目標下調到285萬套,相比2018年的580萬套下降一半。在財政部發布的計劃中,大多數地區及省份2019年棚改目標套數較2018年下降,其中山東、山西與河南降幅全部超過70%。

  對于新開工棚改項目,政府需以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資,這意味著棚改資金吃緊,棚改下降將難以避免。

  華泰證券曾測算,2018年棚改貨幣化推動的銷售套數占總成交的比例達12.6%。“在棚改開工套數減少及貨幣化比例降低的情況下,三四線后期成交支撐將明顯不足,市場面臨下降風險。”貝殼研究院認為。

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